近日，国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（简称《意见》）引发市民热议。其中，“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”，这意味着今后小区管理模式将发生巨大变化。为此，南海区物协于3月4日上午在南海千灯湖一号会所举办了“小区围墙的思考—物业服务的考验与机遇”沙龙活动。
本次沙龙，对《意见》的出台，当下物管行业该思考哪些问题？该做些什么？南海物协特别邀请了六位主讲嘉宾以及互动听众一一客观地作了回应。
[发言嘉宾一]
□李恩（佛山南海能兴物业管理有限公司副总经理,南海物协副会长）
南海物协与时俱进，组织了这次沙龙，我认为这是一种坐下来思考问题的措施，让企业思考未来的路怎么走；同时也是对城市规划建设和对物业服务行业工作的关心和支持。这样的沙龙很好，很务实，也增强了我们各个企业做好工作的信心。
从这几年在英、美等发达国家访学中看到的开放式街区，确实是在提升土地使用效率，解决交通问题，提升城市形象与和谐。但坦率的说，如果想解决交通的拥堵问题，开放式街区只是其中方法之一，美国纽约、华盛顿、英国伦敦、法国巴黎、荷兰的阿姆斯特丹、日本东京等等，每天上下班也塞车。
话题回到我们国家，一旦放开了，我们物业行业有什么挑战和机会呢？
1、我认为，首先业主想到是自己居住的环境是否安全，对于物业公司来说，安全是首位工作，而安全是有成本的，本来一个小区2个出入口大约需要2到3人，将来开放之后需要3到4个出入口，是否意味之需要增加人员还是能彻底的减少人员。围墙拆除并不代表住宅区安全防范工作就不做，更不代表保安岗位的撤销，我们的安防体系一般都是小区出入口、组团、单元、入户楼栋门禁等四个关口，那么以后可能保安将从小区大门岗位坐回单元楼栋大堂里。但在人工成本不断上涨的今天，从封闭式管理向开放式管理转变的社区，将加大物业企业的安全防范难度和管理成本，传统模式将无法应付拆除围墙后的复杂环境，因此，智能门禁、通道闸机、人脸识别技术、电梯刷卡、闭路监控、车辆识别等智能化和物联网技术将会大面积应用到物业管理实践中，社区智能化行业将迎来高速发展的春天。当然了，我们拆除围墙后的开放性社区可以从一定程度上推动政府、事业单位（供水、供电、园区管网等）责任制落实，让物业管理回归了本身自有的服务属性，促使物业管理专业化程度的进步。物业企业的基层操作岗位将会减少，物业管理将加速从劳动密集型向管理密集型的转型。同时，物业服务产品将从公共性服务向个性化服务倾斜，这将考验物业企业的服务创新能力和精细化水平，毕竟“大锅菜好炒、私房菜难做”。
2、围墙拆除后物业费是调高还是调低，好不好收？
拆除围墙后的开放式街区将挑战中国业主长期养成的居家安全和尊重感受；同时，由于道路、绿地等公共区域的管理面积的减少，业主或业主委员会将质疑物业服务成本开支项目构成的合理性。因此物业企业将调整物业服务费用成本支出的项目，公共区域的维护费用支出将降低，建筑物维护和设备设施保养费用支出将增加，物业管理将重点是资产维护的保值和增值。
3、围墙拆除后，物业还能做社区O2O吗？
目前在以物业企业为主导的物业管理市场里，物业企业拥有大量的用户群体和低廉信任成本形成的高频互动服务模式，以及传统管理体制与社区物理围墙造就的先天性入口优势， 导致物业企业做社区O2O具有天然的基础，因此行业曾有人说过“离开物业的社区O2O必死无疑”。那么，拆除围墙后的物业企业将丧失所谓的“最后一公里”的优势，必然导致社区O2O交易链中物业公司所处价值进一步降低，社区O2O将向基于人的链接转变，资本市场支持下的垂直社区O2O将迎来前所未有的发展机遇。
我认为，物管行业自身只有练好内功、做好基础的服务工作，基础坚固、万丈高楼平地起！
[发言嘉宾二]
□ 周媛（佛山市万科物业服务有限公司总经理，南海物协常务副会长）
作为直接相关的行业企业人员，并站在从业人员的角度，我们同样关注、关心这一改革信号与政策方向。
我们的观点是，全面理解把握《意见》精神，不以简单判断而过度担忧，正视“开放”后的问题与挑战，乐观迎接，积极应对，扬长避短。
从物业服务企业的角度，如何持续把服务工作做得更好才是核心问题。
1、对物业企业而言，开放式小区并不是全新概念，其实早有实践，并且既有诸多收获也曾呈现问题。以万科物业为例，深圳万科四季花城，上海春申万科城，均是在规划建设时就参考国外社区经验建造的开放式小区，采用了“大开放，小围合”的布局。
2、问题不在是否开放，而是能否真正让大家感受到开放的好处，规避风险，解决问题。如何在开放的同时，物业还能保证小区内居民通行的便利，公共设施的日常养护、安全和秩序的维护以及环境的整洁等等，这些才是值得关注的点。
面对开放式的小区，物业公司面临的将不是简单的安全问题，而是新情况下的安全管理如何设计运作、创新升级，安全员如何配置，甚至如何调整物业的人员、成本结构等。
3、推动科技创新与新技术应用，加大对物业管理智能化安防设备的投入。
4、物业服务企业的职责，首先是做好建筑物的打理，持续超越客户期望将物业服务做得更好，才应是物业企业更大的关注。
物业企业赚的不是把着大门、吃拿卡要的钱，而是做服务业主房屋保值增值工作的。无论形式怎么变，物业公司只要能做到这一点，让社区“设施设备运行好，秩序井然环境好，有事帮忙管家好，邻里和谐关系好，财务透明权益好”，就永远都是朝阳行业。如万科物业提出的，“让更多用户体验物业服务之美好”，也并不取决于你的小区是否封闭。
[发言嘉宾三]
□郑宇佳（至高律所副主任律师）
该《意见》从长远来看势必会对我国的相关法律法规特别是《物权法》产生较深远的影响，但这种影响不会是即时的。因为该《意见》目前属于党和国家的政策层面，而从法理上讲，党和国家政策上升为国家意志，上升为法律，需要立法机关通过严谨的立法程序进行，这过程的时间会相对较长。而且，该意见中所提的是“原则上不再建设”以及已建成的“逐步打开”，也就是说，实现全社会全部小区的全部开放将是一个有序的、用时较长过程。
郑宇佳副主任还指出，在相关法律法规还没进行修改，还现行有效的情况下，目前小区的公共地方包括道路、游泳池、健身房等还是依照现行法律属于小区业主共同分摊费用、共同管理共同享有权利。
[发言嘉宾四]
□ 吕美林（佛山中海物业总经理助理）
《意见》的出台，关键词是“依法治国，逐步开放”。
[发言嘉宾五]
□ 包杰（灯湖社区居委主任）
我认为更多的是关注人的思想上的“围墙”。
不管小区有无围墙，同样需要有好的物业管理服务。而现在我们要思考改变的是：一是成本问题；二是如何平衡职能工作，如何理顺关系；三是如何搞好社区活动，建立邻里和谐关系。
我们必须认识到文明城市是要靠大家共同去培育的。
[发言嘉宾六]
□ 邝竞开
希望协会把今天这样的沙龙活动形成一种文化，有一种特色。通过有益的沙龙活动共同推进行业健康有序发展。
[互动]
房管所代表发言
在沙龙互动中，房管所发言代表特别提出了要注意处理好公共利益和物权的关系问题。
本次沙龙的特点是：深入基层、小型而温馨；再就是，作为企业代表，在沙龙中他们关心的并不是小区是否有围墙，而真正探讨的是业主对服务是否满意，他们所表达之意是“请业主相信我们”。沙龙现场热情高涨，充分显示了南海区物业服务行业强烈的自信心与正能量。
参加本次沙龙活动的嘉宾均来自南海区物协的会员单位、物管企业、房管所、居委及社区代表。参加人数近60人。代表们对本次活动模式深感满意。并提出希望协会今后多举办这种类型的沙龙活动，为行业，为社区搭建更多的交流平台。
